גזירות המס הצפויות בתחום הנדל"ן
בימים האחרונים פורסמו תזכירי חוק מפורטים הכוללים גזירות דרמטיות בתחומי המס השונים. גם ענף הנדל"ן לא נותר חסין, עת שמשרד האוצר ורשות המיסים צפויים לפעול לקידום הליכי החקיקה בתחום מיסוי המקרקעין בכנסת כבר לאחר החגים.
הצעות החקיקה בתחום הנדל"ן כוללות "הקפאה" (קרי, הפסקת ההצמדה למדד) של התקרות ומדרגות המס החלות על רכישה ומכירה של דירות מגורים למשך תקופה ארוכה של שלוש שנים לרבות: מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, תקרת הפטור ממס השבח במכירת דירת מגורים יחידה, תקרת הפטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים ששווים נמוך והתקרה להטבת המס במכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה.
ברור לכל, כי במציאות אינפלציונית גועשת כבימים אלה, משמעות ההקפאה היא הכבדה ניכרת בנטל המס שיוטל על רוכשי ומוכרי דירות מגורים. כך, למשל, הקפאת תקרת הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה מגורים יחידה (אשר עומדת כיום על 5,008,000 ₪) ואי הצמדתה למדד תביא לשחיקה ריאלית ופרוגרסיבית של הטבת המס המוקנית כיום למוכרי דירות.
הטבת המס המוקנית למשכירי דירות למגורים צפויה אף היא להצטמצם באופן דומה, שכן בהתאם להצעת החוק תקרת הפטור להשכרה, אשר עלתה בשנת 2024 מ-5,471 ₪ ל-5,654 ₪, תוקפא ולא תוצמד למדד. ניתן לצפות כי אישור הצעת החוק בעניין זה תביא לעליית מחירי השכירות בישראל, בשל גלגול עלויות המס מהמשכירים לשוכרים, ובדרך זאת תתרום גם לשגשוג האינפלציה.
חרף הסערה הציבורית – פורסם תזכיר חוק בנושא מיסוי רווחים כלואים
כפי שפרסמנו בעבר, טיוטת פרק המיסוי והמאבק בהון השחור שפורסמה על ידי משרד האוצר לפני שבועות אחדים כללה שורה ארוכה של גזירות מס כואבות ומרחיקות לכת, וביניהן מיסוי "רווחים כלואים".
נזכיר, כי המלצות משרד האוצר בעניין זה כללו שלושה רבדים מרכזיים: (1) מיסוי "חברות משלח יד"- מיסוי בעלי מניות בחברות ישראליות ששיעור הרווחיות שלהן גבוה מ-25% (בדרך כלל מדובר בחברות המספקות שירותים באמצעות אדם אחד, כגון רופאים, עו"ד ורופאים) במס שולי, בגין חלקם ברווח העולה על 25%; (2) מיסוי חברות החזקה– חברות החזקה יחויבו "בריבית רעיונית" בשיעור של 2% בכל שנה על רווחים שנצברו על ידן ולא חולקו לבעלי מניותיהן, מעבר לסכום מסוים המוגדר כ"כרית ביטחון"; (3) דיבידנד כפוי– תיקון הוראות סעיף 77 לפקודת מס הכנסה העוסק בחלוקת דיבידנד כפויה בהוראת מנהל רשות המיסים, באופן שיאפשר לרשות לקיים הליך פרטני מול חברות עם יתרת עודפים גבוהה.
חרף הסערה הציבורית הרבה שעוררו הצעות אלו, הן אומצו במלואן במסגרת תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה, התשפ"ה-2024 שפורסם לאחרונה. מנגד, ניסיונות משרד ראש הממשלה לקדם "מבצע לשחרור רווחים כלואים", במסגרתו יוטל שיעור מס מופחת על חלוקת דיבידנדים למשך תקופה קצובה, טרם קרמו עור וגידים.
"העיקר הכוונה" – שינוי יעוד בנכס מקרקעין
לאחרונה פורסם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בעניינם של מר אליהו ידיד ועזבון המנוח יעקב ידיד ז"ל, אשר עסק בסוגיית שינוי יעוד בנכס מקרקעין. המערערים היו שותפים בשותפות "אליהו ויעקב ידיד- קבלנים" שעסקה בבניית דירות למכירה ובביצוע עבודות בנייה. בשנת 1987 רכשו המערערים מגרש בירושלים וכעשר שנים לאחר מכן ניתן היתר בנייה להקמת שלושה בנייני מגורים על המגרש והמגרש הסמוך לו.
עד לשנת 2013 דיווחו המערערים על הפרויקט במאזני השותפות כמלאי עסקי תחת הסעיף "רכוש שוטף". החל מיולי 2013 החלו המערערים לנהל את הפרויקט כמלון דירות ושינו את אופן הצגת הנכס במאזני השותפות, כך שיסווג כרכוש קבוע. פקיד השומה קבע כי יש לראות בשינוי הסיווג של הנכס בדוחות השותפות משום שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע, וכפועל יוצא הפעיל את הוראות סעיף 85 לפקודת מס הכנסה באופן שהביא לחיוב השותפות בהכנסה בגין מכירה רעיונית של הנכס בתמורה השווה לשווי השוק שלו. החלטה זו הובילה לגידול של למעלה מ-56 מיליון ₪ בהכנסתה החייבת של השותפות בשנת 2013!!!
המערערים טענו בפני בית המשפט, כי אין לראות בשינוי סיווג הנכס בדוחות הכספיים משום "שינוי ייעוד" המקים אירוע מס. לטענתם, כשנרכשו המקרקעין בשנת 1987 הם נרשמו כרכוש שוטף, אך החל משנת 1997 הם יועדו לרכוש קבוע. בהתאם, נמסר דיווח למס רכוש מקרקעין על הפיכת הנכס לרכוש קבוע. כמו כן, דוחות השותפות לאורך השנים כללו הערה, לפיה בניית הפרויקט היא למטרת השכרה באישור מרכז ההשקעות. לכן, טענו המערערים, כי נהגו הלכה למעשה במקרקעין כפי שנוהגים ברכוש קבוע כבר משנת 1997. המערערים הוסיפו וטענו, כי הצגת הפרויקט במאזן השותפות עד לשנת 2013 תחת סעיף "רכוש שוטף" ולא תחת סעיף "רכוש קבוע" כנדרש מקורה בטעות נמשכת של כלל המעורבים, לרבות רואי החשבון של השותפות.
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי המערערים הטיבו לספק ראיות חיצוניות מהן עולה כי נהגו הלכה למעשה במקרקעין כרכוש קבוע כבר משנת 1997. ראיות אלו מלמדות כי רישום המקרקעין בדוחות השותפות כרכוש שוטף נעשתה בסתירה לכוונות המערערים ולפעולות שביקשו לבצע בנכס. בתוך כך נקבע, כי הגם שהלכה היא כי אופן רישומו של הנכס בדוחות הכספיים מהווה ראיה לכאורה ואף מעֵין "הודאת בעל דין" בדבר אפיונו, אין מדובר בסממן יחיד, כאשר במקרה הנדון מכלול הסממנים מעיד כי עסקינן ברכוש שהיווה רכוש קבוע בשותפות במשך שנים רבות.
לדעתנו, יש בפסק הדין האמור חשיבות רבה, מעבר ליישומו הספציפי בסוגייה של שינוי יעוד. פסק הדין מדגים היטב את הלכת בתי המשפט בישראל באשר לצורך להתחקות אחר מהותה הכלכלית והמשפטית של העסקה. הלכה זו עשויה לשמש נישומים במקרים מגוונים ורבים, בהם מתקיימים סממנים פורמאליים שעלולים להתפרש לרעתם, על אף שמהותם הכלכלית מעידה אחרת.
*המבזק נועד להקנות לנמעניו מידע כללי בלבד, ואין לראות בו משום ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת משפטית.
