לקוחות ועמיתים יקרים,

ברצוננו לעדכנכם בפס"ד מעניין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון , העוסק בסוגיית השוויון בתמורות לבעלי הדירות בעסקאות התחדשות עירונית 

אחת הסוגיות המרכזיות שמתעוררות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומקשות לעיתים קרובות על גיבוש הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, היא אופן חלוקת התמורות הניתנות על ידי היזם לבעלי הדירות.

מטבע הדברים, בעלי הדירות בבניין קיים, שמעוניינים לחדשו ולמגנו מפני טילים ורעידות אדמה, מחזיקים בדירות שאינן זהות, אשר נבדלות זו מזו במאפיינים שונים, לרבות שטחן, מיקומן (חזית/עורף), מצבן התכנוני (מגורים/משרד/מחסן), מצבן הפיזי (משופצות או לא), ועוד. כפועל יוצא מכך, עלולות לצוץ מחלוקות בין בעלי הדירות לגבי היקף התמורות הניתן לכל אחד מהם, בהתאמה למאפייני דירתם הקיימת.

במקרים שונים שנדונו בעניין זה בפסיקה, הוצגו שני מבחנים אפשריים שבאמצעותם ניתן לבחון את חלוקת התמורות בין בעלי הדירות הקיימים, לצורך בחינת השוויון בין בעלי הדירות: המבחן המהותי-כמותי– מבחן אשר מתמקד בתוספת השטח לכל דירה, לעומת המבחן ה"כלכלי" המתמקד בתוספת השווי הכלכלי לכל דירה.

המקרה האחרון שעסק בסוגיה זו והתגלגל החל מהמפקחת על מקרקעין ועד לבית המשפט העליון[1], במסגרתו דרשה המערערת, שהינה הבעלים של דירה קיימת "קטנה" בבניין שבו מבוצע הפרויקט, תוספת שטח אחידה לכל בעלי הדירות.

בית המשפט המחוזי קבע כי בחינת השוויון בפרויקט תעשה ביחס לדירות בעלות מאפיינים דומים (קרי, לגבי דירת המערערת – ביחס לדירות הקטנות ולא הגדולות) ועל בסיס מבחן שוויון מהותי-כמותי ולאו דווקא שוויון כלכלי. היינו הבדיקה תתמקד בהיקף השטחים המתווספים לכל דירה ולא בהכרח בשווי הכלכלי של דירות התמורה או הדירות הקיימות, למעט במקרי קיצון, בהם יווצרו הפרשים כלכליים מהותיים שאז ניתן יהיה לבחון את השוויון גם בהתאם לשיקולים כלכליים.

זאת לאור מתן עדיפות לאינטרס הציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה, על פני האינטרס הפרטני של כל בעל מקרקעין להשיא את רווחיו ולשפר את מצב דירותיו.

לגופו של עניין, בית המשפט המחוזי קבע כי מקום בו מדובר בדירות מוצא בגדלים שונים ניתן לקבוע כי  השוויון מתקיים גם במקרה בו לבעלי דירות שונות הוקנו תוספות שטח שונות, והוסיף כי ממילא ההפרשים בתוספת השטח לדירות התמורה השונות בנסיבות העניין הנידון עומדות על מטרים רבועים בודדים (2.61 מ"ר), כך שלא ניתן לומר כי מדובר בפגיעה מהותית בשוויון.

בית המשפט העליון דחה אף הוא את הערעור, ואת דרישת המערערת לתוספת תמורה אחידה לכל הדירות בבניין. בית המשפט העליון דחה טענה זו וקבע שבין אם המבחן הרלוונטי הוא המבחן הכמותי-מהותי ובין אם הוא המבחן הכלכלי, את בחינת הפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. טענה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנת תמורה עם תוספת שונה של מטראז' – אין בה כדי להקים טענה להפליה לפי אף אחד מבין המבחנים.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון הוסיף וציין כי "העדיפות" שניתנה בבית המשפט המחוזי למבחן הכמותי-מהותי על פני המבחן הכלכלי אינה חפה מקשיים – ושהמדובר בשאלה שאכן ראויה לדיון והכרעה בבית המשפט העליון, לכשיגיע המקרה המתאים לכך.

משרדנו ממשיך לעקוב מקרוב אחר השינויים התכופים בשוק הנדל"ן, לרבות בתחום ההתחדשות העירונית. אנו עומדים לרשותכם לשאלות או הבהרות נוספות, בעניינים שנסקרו לעיל ובכלל. יובהר, כי האמור לעיל הינו מידע כללי, אשר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

[1] רע"א  5108/23 אייזן נ' ברנרד ואח'